Ольга Орлова home page
 




    Состоится ли Реальный прорыв
в решении жилищных проблем россиян?

 

   Эта публикация — продолжение открытого в прошлом номере журнала «Губернский город» блока материалов по итогам VIII Национального Конгресса по недвижимости (Москва, июнь 2005 года).
Статья отражает содержание отчетных выступлений на Конгрессе разработчиков нового пакета законов в сфере недвижимости — команды исследователей Фонда «Институт экономики города». Это, прежде всего, доклад президента Фонда Н. Б. Косаревой «Законодательное обеспечение формирования рынка доступного жилья» на пленарном заседании Конгресса. А также выступления директора направления «Реформы в сфере недвижимости» Института экономики города Э. К. Трутнева (с докладом «Актуальные вопросы применения нового Градостроительного кодекса и проблемы развития земельного и градостроительного законодательства») и генерального директора Фонда А. С. Пузанова («Мониторинг реализации Жилищного кодекса Российской Федерации: итоги и проблемы») на «круглом столе», состоявшемся в рамках Конгресса, на тему «Изменения в законодательстве, касающиеся рынка недвижимости».


Исходные условия
В своем выступлении на пленарном заседании Конгресса Н. Б. Косарева обнародовала результаты проводившегося в масштабах всей страны исследования, на основании которых и разрабатывались основные положения нового законодательства в сфере недвижимости. Так, госпожа Косарева сообщила, что только 40% населения страны вполне удовлетворены своими жилищными условиями, в то время как перед остальными 60% граждан страны «квартирный» вопрос стоит весьма остро.
При этом только половина из тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, готовы (впрочем, как отметила Н. Б. Косарева, зачастую скорее все-таки психологически, чем реально финансово) построить или купить жилье на рынке. 6% от всех желающих намерены арендовать или обменять старое (имеющееся) жилье, или использовать иные возможности рынка. 7% — надеются получить социальное жилье. 19% от всех желающих улучшить свои жилищные условия терялись с выбором ответа, так как понимают, что, с одной стороны, не подпадают под категорию очередников, а с другой — не видят для себя перспектив в рыночных условиях. Но если респондентам предлагалась возможность воспользоваться хотя бы частичной помощью государства в виде субсидии на оплату первого взноса или на погашение процентов по кредиту, то доля семей, которые согласны участвовать в рыночных отношениях, увеличивалась с 28 до 50%. Это практически 80% всех тех, кто хочет улучшить жилищные условия.
Таким образом, исследование показало, что подавляющее большинство граждан страны, желающих улучшить свои жилищные условия, нуждаются в той или иной помощи со стороны государства. И именно вмешательство государства на данном этапе развития отечественного рынка жилья способно спровоцировать его дальнейшее развитие и открыть дверь (сначала в рыночное пространство, а после и в собственную квартиру) для большинства граждан России.
В ответах на вопрос о том, какую именно форму помощи государства россияне считают для себя наиболее приемлемой и привлекательной, 50% опрошенных указали на долгосрочный ипотечный кредит. Люди, привыкшие за последние годы безотлагательно брать в кредит бытовую технику и автомобили, хотят получать готовые квартиры, вселяться в них и постепенно расплачиваться по кредиту. Для второй половины населения ипотека не является панацеей в решении жилищных проблем. Здесь определились и верные сторонники участия в долевом строительстве, для которых риск (сведенный по новому законодательству к минимуму) оправдывается возможностью получить жилье более высокого качества за меньшие средства. Четко обозначились и приверженцы жилищных накопительных программ, эффективность которых проверили лично или по опыту коллег и знакомых. Выделилась здесь и немногочисленная группа тех, кто может себе позволить купить жилье за наличные деньги.
В своем докладе Н. Б. Косарева привела интересную статистику показателей отечественного рынка жилья в соотношении с показателями рынков других стран. Например, сегодня в России 70% жилья оказалось в частной собственности в результате бесплатной приватизации. Это достаточно высокий показатель, который «по зубам» только таким состоятельным странам, как США. А по показателю доступности жилья Россия находится между Великобританией и Аргентиной, а Москва и вовсе между Великобританией и странами ЕЭС (Европейского Экономического Сообщества). Но обольщаться не стоит, так как показатель доступности жилья — это всего лишь среднеарифметическое значение между соотношением цены на жилье и уровня доходов населения. Так, в результате деления стоимости средней стандартной (площадью порядка 54 кв. м) квартиры на годовой доход средней российской семьи вычисляется число лет, в течение которых средняя семья должна полностью сберегать свой доход для приобретения стандартной квартиры по средней цене. Так каждый может просчитать койэффициэнт доступности жилья для себя лично или для своей семьи. Кстати, средний показатель доступности жилья в последние годы в России улучшается: если после кризиса 1998 г. его значение было 7,4 года, то сейчас — 4,3.
Однако, как заметила Н. Б. Косарева, говорить о доступности жилья можно только тогда, когда существуют финансовые механизмы доступности, то есть когда при определенном доходе и при определенной цене жилье можно приобрести в кредит. Жилье — «товар длительного пользования», отметила Надежда Борисовна, поэтому купить его, минуя стадию накопления или кредитную стадию, практически невозможно. И в Европе, и в США при близком к нашему показателю соотношении доходов и цены жилья доступность обеспечивается развитым ипотечным кредитованием, которое увеличивает платежеспособный спрос населения, стимулируя тем самым развитие рынка и постоянно выравнивая баланс спроса и предложения.


Мишень для законотворцев
Исходя из выявленных в ходе проведенного исследования условий, сложившихся на отечественном рынке жилья, специалисты Фонда «Институт экономики города» выявили основные проблемы, которые мешают ему стать рынком ДОСТУПНОГО жилья. И объявили им войну. Приводим пять кругов законотворческой мишени.


1. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье
По данным приведенным специалистами Института экономики города, сейчас купить жилье за счет собственных средств или взять кредит для его приобретения по предлагаемым сейчас на рынке условиям могут только 12,5% россиян. Это, безусловно, слишком малая часть населения страны. Увеличить платежеспособный спрос соотечественников, по мнению экспертов, можно с помощью двух мер: стимулируя на макроэкономическом уровне рост реальных доходов населения и развивая ипотеку.


2. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам
Это положение эксперты даже не стали комментировать. О порочном круге ипотечного кредитования сложившемся, в частности за счет существенного несоответствия между «белыми» и «черными» зарплатами по стране, мы уже неоднократно писали на страницах журнала «Губернский город» (см., например, прошлый номер). Обозначим озвученные на Конгрессе, методы борьбы с «раздутыми» процентами по ипотечным кредитам. Это, во-первых, снижение уровня инфляции в стране (глобальная мера). И, во-вторых, снижение рисков по ипотечным кредитам, степень и объем которых поддаются коррекции посредством жилищного законодательства.


3. Низкие темпы и недостаточные объемы жилищного строительства
В ходе мероприятий Конгресса не раз отмечалось, что сегодня предложение на отечественном рынке жилья не покрывает даже тот незначительный существующий платежеспособный спрос. О барьерах на пути увеличения объемов жилищного строительства мы писали в 5 № журнала «Губернский город» (см. статью «Дефолт. Очередь за стройиндустрией?»). В частности, в указанной статье отмечалась взаимозависимость малых объемов строительства и роста цен на жилье. Основной причиной такого положения, по мнению участников Конгресса, является сложившийся монопольный характер строительного рынка, связанный с тем, что важнейший ресурс — земля — пока еще находится в государственной собственности и распределяется непрозрачным, неконкурентным путем. Поэтому доступ на этот рынок имеют только определенные структуры — именно они удерживают монопольное положение и монопольные цены.


4. Высокие транзакционные издержки на рынке
Участники Конгресса в качестве таковых отметили, например, требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, которое составляло 1,5% от стоимости жилья, неэффективность системы регистрации, учета объектов недвижимости и другие. Все это, на их взгляд, приводит к значительным и необоснованным затратам времени и денег участников рынка жилья.


5. Незащищенность участников рынка недвижимости
Разработчиков нового законодательства в сфере отечественной недвижимости прежде всего волновала «вопиющая» незащищенность непрофессиональных участников рынка недвижимости — граждан, принимающих участие в долевом строительстве, в жилищно-накопительных системах, а также прав добросовестных приобретателей жилья на рынке.

продолжение



ra design studio
nt-n.da.ru
e-почта o-rl@mail.ru
гостевая

  дальше:
следующая страница
    
галерея денег
центр исследования хаоса
ШтоРаМаг
  © Ольга Орлова Газета Га