Ольга Орлова home page
 




    Состоится ли Реальный прорыв
в решении жилищных проблем россиян?

 

(начало)

   Дротики новых законов
Решить указанные проблемы призван пакет соответствующих разработанных специалистами Института экономики города законов, который условно можно разбить на пять блоков, у каждого из которых своя цель на поражение.


Цель 1. Обеспечение жильем малоимущих, создание условий для приобретения жилья — остальным
Первый блок — это Жилищный кодекс РФ, согласно которому государство берет на себя обеспечение жильем малоимущих, в нем нуждающихся. Для всех остальных граждан создаются условия для того, чтобы их потребности были реализованы.
А. С. Пузанов в своем выступлении в ходе «круглого стола» определил принцип, положенный в основу нового Жилищного кодекса: для каждого россиянина должна быть понятна перспектива улучшения его жилищных условий. При этом докладчик выделил факторы, которые необходимо принимать во внимание при разграничении категорий граждан, имеющих право на те или иные формы помощи государства (предоставление жилья за счет местного бюджета, целевые субвенции бюджетов и т. д.). Среди факторов указал на такие, как рыночная стоимость жилья и стоимость жилищного строительства, наличие в регионе программ помощи гражданам при покупке жилья, ожидаемый срок до момента предоставления социального жилья.


Цель 2. Повышение платежеспособного спроса населения на жилье
Второй блок законов посвящен развитию ипотечного кредитования. Блок включает в себя поправки в Гражданский процессуальный кодекс РФ, которые дают возможность обращать взыскание на единственное жилье — предмет ипотеки. Без этого ипотечное кредитование не имело никакого смысла. Так как ипотека — это обеспечение кредита залогом и возможность кредитора обратить взыскание на предмет залога при не возврате кредита.
Поправки к Федеральному закону от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданскому кодексу РФ также создают предпосылки для большей определенности залоговых прав. Также введены поправки, предусматривающие страхование ипотечных рисков, предоставляющее заемщику возможность снизить размер первого взноса. Например, если молодая семья является покупателем первого жилья и еще не накопила 30% и у нее нет старого жилья, которое можно продать для оплаты первого взноса для приобретения другого, то для нее чрезвычайно важно взять кредит на 90% от стоимости жилья. Для того чтобы банк мог предоставить такой кредит, теперь можно приобрести страховку на эти дополнительные 20%.
Федеральный закон от 30.12.04 № 218-ФЗ «О кредитных историях» в перспективе направлен на снижение операционных затрат банков на оценку платежеспособности заемщиков. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» призван способствовать привлечению долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного кредитования.
В выступлении на пленарном заседании Н. Б. Косарева подробно прокомментировала Федеральный закон от 30.12.04 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». В частности, отметив, что до настоящего момента у граждан постоянно присутствовал риск потери средств, отложенных на приобретение жилья, из-за присутствия на рынке недобросовестных участников. И до принятия нового закона схема приобретения жилья посредством участия в жилищно-накопительном кооперативе была непрозрачной и никак не регулировалась. Новый закон делает ее легитимной — по этой схеме жилье приобретается тоже в рассрочку, однако при этом приобретается не право собственности на жилье, как по ипотечным кредитам, а право пользования, и в собственность жилье переходит только после того, как выплачивается его полная стоимость.
Докладчица отметила, что для кого-то такой подход будет более привлекателен, поскольку жилищные накопительные кооперативы не требуют в отличие от банков «белых» доходов, так как до момента выплаты полной стоимости жилье находится в его собственности. К этому же блоку относится Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», дайджест обсуждений которого на Конгрессе мы уже приводили в прошлом номере журнала «Губернский город».


Цель 3. Расширение предложения жилья и создание условий для развития жилищного строительства
Базовый документ третьего блока — это, конечно, Градостроительный кодекс РФ, который устанавливает требования по переходу от непрозрачных, бюрократических процедур определения требований к строительству к публичным регламентам, которые утверждаются в форме муниципального правового акта — правил землепользования и застройки. (о разработке ПЗЗ в нашем регионе читайте в интервью главного архитектора Ярославской области Д. И. Брандукова на стр. ___).
Выступающие отметили, что к их сожалению, в новом Кодексе не удалось провести систему изменений государственной экспертизы и государственного надзора в строительстве. Согласно концепции Кодекса, государственная экспертиза и контроль должны были сохраняться в полном объеме только для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, а для других через целую систему мер таких, как обязательное страхование индивидуальной ответственности лиц, отвечающих за проектирование и строительство (главных архитекторов и главных инженеров проектов), усиление «цеховой» ответственности, формирование саморегулируемых организаций, которые бы устанавливали стандарты деятельности на этом рынке, — должна была быть усилена ответственность и проектировщиков, и застройщиков, и подрядных организаций.
Однако в какой-то мере компромисс между существующей практикой и желаемым удалось найти благодаря применению двух мер. Во-первых, установлению финансовой ответственности государства. Теперь Российская Федерация или субъекты Российской Федерации, государственные организации которых выдали положительное заключение по результатам экспертизы проекта или фиксировали положительные результаты надзора в ходе строительства, в результате осуществления которого все-таки был нанесен вред и ущерб чьей-либо жизни или здоровью, будут нести финансовую ответственность. Докладчики напомнили, что ранее, у государственных служб экспертизы и надзора было больше поводов для проявления безответственности, так как к ним невозможно было применить финансовые санкции. Во-вторых, благодаря проведению до 1 января 2007 г. реформы системы экспертизы и контроля в проектировании и строительстве, в результате осуществления которой должна быть сформирована система с едиными регламентами и процедурами. Градостроительный кодекс РФ запрещает с этой даты проводить другие виды экспертизы и надзора, кроме тех, которые будут им установлены.
Одной из самых острых тем, связанных с жилищным строительством, — формирование и предоставление земельных участков посвятил свое выступление на «круглом столе» Э. К. Трутнев. Уже ни для кого не секрет, что с 1 октября текущего года земельные участки для строительства жилья будут предоставляться только на открытых аукционах. О практической утопичности этой нормы, по крайней мере, в регионах мы писали на страницах прошлого журнала «Губернский город». Однако разработчики законов настаивают на необходимости введения этой процедуры, отмечая, что именно она, со временем привившись, позволит развивать конкуренцию на этом рынке, а также остановит непрозрачные бартерные схемы расчета застройщиков с муниципалитетами за земельные участки квартирами.
В своем выступлении Э. К. Трутнев подробно рассмотрел основы девелопмента (процедуры подготовки и предоставления земельных участков, проектирования, экспертизы, осуществления строительства), доказывая, что именно в новых законодательных условиях возможна более свободная и результативная деятельность застройщиков, которая в итоге и приведет к необходимому увеличению объемов жилищного строительства.
Затронули выступающие и одну из самых острых проблем взаимоотношений участников градостроительного процесса — обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Земли, как отметила Н. Б. Косарева, у нас в стране много, поселениями занят только 1% территорий, но, к сожалению, практически нет земли, обеспеченной коммунальной инфраструктурой, которая может быть использована под строительство жилья. При этом были отмечены некоторые «проволочки» в решении этого вопроса. Законопроект об инвестиционных соглашениях в коммунальной сфере принят только в первом чтении. Правительство решило принять вместо него базовый закон о концессиях, действенность которого пока никто прогнозировать не берется. Также в выступлениях было отмечено, что с явным запозданием для создания необходимых для развития рынка сейчас условий вступает в действие принятый Федеральный закон от 30.12.04 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Сроки его вступления в силу обозначены всего лишь 1 января 2006 г., а часть норм, касающихся тепло- и электроснабжения, — и вовсе только в 2008 г.


Цель 4. Сокращение издержек в операциях на рынке жилья
Четвертый блок регулирует оборот на рынке жилья. Здесь реализованы законодательные меры, касающиеся и совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость, и отмены обязательности нотариального удостоверения договоров ипотеки, и другие, направленные на усиление прав добросовестных покупателей недвижимости, в том числе и жилой.


Цель 5. Создание стимулирующих условий для развития рынка жилья
Последний блок пакета законов — налоговый, который вступил в силу с 1 января 2005 г. В числе его мер специалисты Института экономики города отметили прежде всего отмену НДС на реализацию жилья и земельных участков и увеличение имущественного налогового вычета по подоходному налогу. Также в качестве положительных факторов увеличения динамики процессов на рынке жилья было указано принятие льгот по налогу на прибыль для инвесторов в муниципальные ценные бумаги для развития коммунальной инфраструктуры и в ипотечные ценные бумаги.


Предварительные итоги игры. Выводы на перспективу
При комплексном осуществлении всех обозначенных законодательных мер отечественный рынок жилья, по мнению экспертов, может сдвинуться с мертвой точки взаимных неувязок потребностей населения в жилье и его же возможностей, наличием огромного потенциала у современной российской стройиндустрии и возможностей его реализации в силу сложившихся административных барьеров и несовершенства старого НЕ РЫНОЧНО ориентированного законодательства.
Анализ, проведенный Институтом экономики города, показывает, что одна из главных причин отмеченного дисбаланса на отечественном рынке недвижимости — малый платежеспособный спрос населения на жилье — может быть решена достаточно быстро. Банки способны оперативно отреагировать на законодательные изменения и начиная с 2007 года полностью удовлетворять спрос населения на ипотечные жилищные кредиты. Если к 2004 году объем задолженности по выданным ипотечным кредитам составил примерно 1 млрд долл. США, то, по оценкам специалистов Института экономики города, только в 2010 году будет выдано кредитов на сумму не менее 10 млрд долл.
А вот в отношении удовлетворения спроса на жилье со стороны жилищного строительства прогнозы экспертов не так оптимистичны. Даже при максимально возможном увеличении объемов жилищного строительства в два раза к 2010 году спрос будет удовлетворен только на 60—70%. При этом не исключено некоторое повышение реальных (сверх инфляции) цен на жилье. Хотя, как отмечают исследователи, начиная с 2007-2008 годов появится возможность стабилизации реальных цен на жилье, когда они будут изменяться только в соответствии с уровнем инфляции.
В ближайшие 5-6 лет, как отметила в заключительном слове Н. Б. Косарева, самое главное, на что надо обращать внимание органам государственной власти и местного самоуправления, — это создание условий для жилищного строительства. При этом, в первую очередь, на обеспечение земельных участков инженерно-технической инфраструктурой и создание условий для развития кредитования застройщиков на период строительства жилья. К 2010 году доля тех граждан, которые будут в состоянии за счет собственных средств и жилищных кредитов приобрести на рынке стандартную квартиру (порядка 54 кв. м), увеличится в три раза: с 9 (по сравнению с 2003 годом) до 31% (к 2010 году). При проведении необходимых реформ стабилизация реальных цен на жилье возможна начиная с 2007 года, однако лишь при условии увеличения объемов жилищного строительства.


Принятый пакет законов, по мнению его разработчиков — команды специалистов Института экономики города, создает уникальные условия в нашей стране для большого, реального прорыва в решении жилищной проблемы. Состоится ли он? По крайней мере, как говорили, возвращаясь в свои регионы, участники Национального Конгресса по недвижимости этого года, «мозговой штурм» проблем отечественного рынка недвижимости уже состоялся…



ra design studio
nt-n.da.ru
e-почта o-rl@mail.ru
гостевая

  дальше:
следующая страница
    
галерея денег
центр исследования хаоса
ШтоРаМаг
  © Ольга Орлова Газета Га