Ольга Орлова home page
 




    Бизнес-бои без рыночных правил

 

    Как на местах преодолеть несовершенство федерального законодательства?


Федеральная программа по формированию рынка доступного жилья, спускаясь в регионы, обретает прямо противоположные запланированным очертания. Становится своим антиподом. И как ее привести обратно к красивым и гуманным исходникам, пока не знает никто.
На страницах № 8 журнала «Губернский город» в интервью с главным архитектором области Дмитрием Ильичом Брандуковым был начат разговор об изменениях в актуальной градостроительной практике региона после введения в действие пакета новых законов. Сегодня мы продолжим этот разговор.
В конце сентября в Переславле-Залесском прошло очередное заседание коллегии департамента градостроительства и архитектуры Ярославской области. В центре внимания главных архитекторов муниципальных округов области оказалась вступающая в действие с 1 октября этого года новая процедура выделения земельных участков для жилищного строительства и разработка Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Досконально рассмотрев процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства, находящихся в государственной и муниципальной собственности, участники коллегии остановились на проблеме лотов. Это, пожалуй, самый сложный узел в хитросплетениях абстрактного, разрабатываемого в Москве законодательства и реальной градостроительной практики регионов. На языке формального законодательства лот – это сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, для которого определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
На практике лот – это «скрытый налог», у которого налогоплательщик пока еще не определен. И власти муниципальных образований его сейчас ищут, потому что собственных средств и ресурсов на подготовку сформированных земельных участков у них пока нет. Например, управлению архитектуры мэрии города Ярославля недавно отказали в трех дополнительных штатных единицах для подготовки этих самых лотов. И это в областном центре (что уже говорить о районных!). Впрочем, как отметили участники заседания, если новая практика предоставления земельных участков где-то и имеет смысл и возможность реального действия, то только в средних и крупных городах в ситуации острой конкуренции между крупными корпорациями за большие земельные участки под массивное жилищное строительство. Именно в эти бизнес-бои уже давно пора внести какие-то правила.
На крупных инвесторов у властей муниципальных образований была некоторая надежда в плане их участия в подготовке лотов. Но, например, недавняя попытка ярославских властей обременить этим «скрытым налогом» ярославских инвесторов ни к чему не привела. И, разумеется, не приведет, пока не станет предметом чьего-нибудь интереса, то есть новым полигоном для коррупции. В Санкт-Петербурге при установлении властями города конкурса на разработку предаукционной документации не замедлили последовать преференции.
Как отмечали участники обсуждения, в новой ситуации также возможно создание документации «под конкретного инвестора», с условиями, которые могут устроить только его. А главное, что вся эта предаукционная бумажная работа, требует значительных денежных средств…
Расходы инвестора на «скрытый налог» (порядка 1,5 млн рублей) по подготовке лота и последующие дублирующие работы (столько же), безусловно, войдут в стоимость кв. м жилья, которая, по оценкам экспертов, за счет этого может возрасти на 25—30 %. И это при том, что во всем мире тенденции на рынке жилья прямо противоположны. В Германии градоначальники поставили себе сейчас целью снизить стоимость сотки земли с 12 000 € до 9 000 €, стоимость кв. м жилья — с 900 € до 750-500 € (сравните: в Ярославле при не идущем ни в какое сравнение уровне жизни стоимость кв. м в 1000 € уже давно не редкость).
«Мы, пытаясь выйти из тупика, создаем новые лабиринты, – отмечали участники заседания коллегии. – Вся беда в том, что в современной России нет политической воли, чтобы полностью отстранить власть от участия в организации аукционов так, как это принято во всем цивилизованном мире».
Во Франции, например, этим занимаются коммуны жителей районов, в Германии – специальные общества жилой застройки, в других странах Европы для решения этих вопросов на общественных началах создаются целые корпорации. При этом реальной предпосылкой для общественной активности европейцев является собственность на землю.
В России же федеральная власть, разбазарив основные источники государственного дохода – недра, никак не решится отдать в собственность людям землю, на которой они жили, живут и будут жить. А именно этот шаг мог бы стать – не в пример всей законодательной волоките последнего года – определяющим в создании благоприятной жизненной среды для современных россиян.
На примере простого ярославского (или переславского, или рыбинского и т. д.) дворика, это, учитывая европейскую практику, выглядело бы так: жители, собравшись на совет, определили бы, что на таком-то кусочке их дворика, свободного от детских площадок и мест выгула собак, они хотели бы разместить продуктовый магазинчик, которого нет поблизости, или маленькую баньку, или баньку побольше с бассейном… Обратившись к специалистам или изучив те же ПЗЗ, поняли бы, что такой объект с точки зрения градостроительных регламентов разместить в их дворике возможно, и организовали бы конкурс застройщиков…
Опыт Европы, в которой более 5 000 лет не менялось право на собственность и сформирована высокая культура гражданской активности населения, для нас, конечно, странный пример. Но другого позитивного опыта формирования цивилизованного рынка недвижимости у нас нет. Причем к российской почве этот опыт когда-то уже был привит. Известно, что существенная часть бизнеса в центральном регионе дореволюционной России принадлежало немцам, и отношения у нас в сфере недвижимости строились тогда по их стандартам и, по всем оценкам современных аналитиков, имели позитивные прогнозы.
Инвестиционным опытом современной Германии в сфере градостроительства поделился в ходе заседания коллегии заведующий кафедрой архитектуры ЯГТИ профессор архитектуры Николай Николаевич Кудряшов. В 70-ые годы власти ныне процветающих маленьких городов Германии выбрали такую тактику: если городок был беден и с инвестиционной точки зрения ничем особо не примечателен (что называется, «не Питер», по российским меркам), то его территории безвозмездно передавали в управление девелоперовской компании. При этом учредителем компании являлся город, вклад которого определялся стоимостью земли. Прошло 30 лет, и казна города имеет более чем достаточно средств для дальнейшего развития территорий. В крупных городах Германии тактика властей была аналогичной, с той лишь разницей, что на первоначальном этапе земля не безвозмездно предоставлялась девелоперу, а продавалась.
Так же, как с землями, немцы когда-то поступили и со своими памятниками истории и архитектуры: что смогли продать – продали, что не смогли – раздали тем, кто готов был вкладывать средства в их реставрацию, даром. А после получили компенсацию в виде налога в бюджет города и некоторого морального удовлетворения от факта все-таки сохранившихся исторических и культурных ценностей, ранее существовавших на грани утраты.
Председатель Комитета историко-культурного наследия департамента культуры и туризма администрации Ярославской области Юрий Иосифович Аврутов, рассказывая на заседании коллегии о работе последнего Съезда по охране памятников истории и архитектуры, констатировал назревшую необходимость решения вопроса о приватизации исторических и архитектурных памятников. При этом он заверил собравшихся в том, что уже получено поручение президента России о снятии моратория на приватизацию памятников, установленного законом 1973 года, и Министерством культуры подготовлен закон, ускоряющий принятие подзаконных актов, необходимых для снятия этого моратория.
Как отметили в ходе обсуждения, для Ярославля после внесения его исторического центра в список культурного и природного наследия ЮНЕСКО вопрос о приватизации памятников становится особенно актуальным. Теперь к реставрационным работам по памятникам, расположенным в «зоне ЮНЕСКО», предъявляются совсем другие требования. В Европе маленький домик ориентировочной площадью 250 кв. м реставрируется со своей научной доскональностью в течение 8-12 лет и требует вложений порядка 10 млн €. По подсчетам специалистов, в ярославскую зону ЮНЕСКО, чтобы отреставрировать ее по стандартам этой организации, необходимо вложить порядка 40 млрд €. Причем вкладывать по 5 млрд € ежегодно, начиная с настоящего момента, иначе через 10 лет охранять ЮНЕСКО в Ярославле будет уже нечего.
Ввиду отсутствия средств в тупик зашел и разговор о разработке ПЗЗ. О важности и предписанной законодательством необходимости наличия в муниципальных округах этого градостроительного документа мы уже неоднократно писали на страницах журнала «Губернский город» (см. статьи: «Новое лицо региона» в 8 номере журнала за этот год, «Джокеры развития. Игра по правилам» в 5 номере журнала и др.). В качестве примера на заседании коллегии рассматривался прогрессивный для страны опыт разработки ПЗЗ в Нижнем Новгороде. Была рассмотрена процедура подготовки ПЗЗ, этапы ее проведения, перечислены участники процесса и озвучена стоимость всех работ: 2,5 млн рублей.
Вопрос о денежных средствах красной нитью проходил через обсуждение всех прочих вопросов на заседании коллегии и традиционно так и остался открытым…


ra design studio
nt-n.da.ru
e-почта o-rl@mail.ru
гостевая

  дальше:
следующая страница
    
галерея денег
центр исследования хаоса
ШтоРаМаг
  © Ольга Орлова Газета Га